2023.08.30

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導讀：毛利率四年內“腰斬”。

作者 |第一財經 李雋

2022年11月，中國證監會一度發布了支持地產政策的“第三支箭”，松綁了房地產行業再融資，隨后多家地產企業發布了融資預案，但處于深度“破凈”狀態的行業龍頭萬科A（000002.SZ）最終卻沒有射出這一箭。

業內人士認為，萬科最終放棄定增，主要原因是因為股價長期低于每股凈資產，按照貼近市場價發行的原則，如果執行定增方案，很可能對原有股東的權益有所攤薄。

8月30日萬科A股價平盤報收，收于14.2元。

避免攤薄原股東權益

8月30日晚間萬科A公告稱，基于當前公司A股股價處于低位，經審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止向特定對象發行股票，向深交所申請撤回申請文件。

“獨立董事發表的獨立意見”顯示：公司終止并申請撤回本次向特定對象發行股票申請文件的決定，系基于當前公司A股股價顯著低于每股凈資產，經審慎分析、研究與溝通后作出的。本次終止及撤回申請文件的事項，不會對公司日常經營造成重大不利影響，不會損害公司及股東，特別是中小股東的利益。

2月13日，第一財經曾經發布《萬科或以“破凈”價增發？還需闖關股東大會 | 公司觀察》，稱萬科有可能以低于每股凈資產增發，較大機會攤薄原有股東持股，能否通過股東大會存在一定變數。

2023年2月12日晚間，萬科發布2023年度非公開發行A股股票預案，計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占當時萬科總股本的9.46%。募集資金將會投入萬科旗下多個地產項目。

彼時萬科表示。本次非公開發行的發行價格不低于定價基準日前20個交易日（不含定價基準日，下同）發行人A股交易均價的80%，但并沒有承諾不低于每股凈資產發行。2月期間萬科A股價一直在17元左右徘徊。

8月30日最新收盤價為14.2元。當天晚間發布的2023年半年報顯示，萬科歸屬于上市公司股東的每股凈資產為21.03元，萬科處于深度“破凈”的狀態。對萬科來說，“如果增發價格低于每股凈資產，每股凈資產將會降低和減少，已有股東包括中小投資者的資產總額將會攤薄。”廣東廣和律師事務所律師王家毅向第一財經記者表示。

相比萬科，其他部分開發商就承諾了增發價不低于每股凈資產。其中保利發展（600048.SH）公告稱，“發行價格不低于定價基準日前20個交易日公司A股股票交易均價的80%，及截至定價基準日發行人最近一期末經審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產值的較高者?！?/p>

也有投行人士向第一財經記者表示，一般來說國有企業并不會以低于每股凈資產增發；如果以配股方式融資，規則上是容許低于每股凈資產來配股的，主要股東也得參與。

2022年11月28日，證監會官網披露《證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問》，恢復上市房企及涉房上市企業再融資，暫停多年的A股市場再融資重新開閘。

2022年底地產支持政策的頻繁公布，萬科公布增發預案前后，也有知名外資機構趁著地產股反彈，大幅減持萬科H股股份：港交所權益披露信息顯示，3月28日以每股12.56港元減持125.16萬股后，新加坡政府旗下的投資機構GIC Private Limited（下稱“GIC”）依然持有萬科H股1.1億股，占H股比例為4.99%。本輪減持前GIC一度持有超過1.75億股萬科H股，比例超過9%。

2022年11月14日GIC就以均價近14港元開始減持497萬股。2022年11月14日到2023年3月28日，GIC累計減持超過5000萬股，均價在12.56港元到16港元之間，GIC持股比例由超過9%下降至4.99%。按照港交所交易披露規則，因為已經減持到5%以下，接下來GIC要再減持萬科的話，已經無須再披露。

毛利率跌破20%，四年內“腰斬”

凈負債率低于50%，萬科資金面其實并不緊張，真正讓人擔憂的是毛利率的變化，房價的低迷，讓萬科綜合毛利率從2019年上半年的36.25%降至2023年上半年的18.87%。

萬科半年報稱，2023年上半年，市場景氣度短暫回升后再度下滑，行業形勢依然嚴峻。面對快速變化的市場和錯綜復雜的經營形勢，集團堅持穩健的經營策略，以確保安全健康為前提，持續強化各項業務的經營管理水平。集團繼續保持行業領先的信用評級，截至報告期末，凈負債率49.5%，處于行業低位；貨幣資金1221.8億元，對于短期債務的覆蓋倍數為2.7倍。

盡管經營活動產生的現金流量凈額連續14年為正，今年上半年為18.6億元，但同比下滑77.50%。

萬科表示：集團持續優化負債結構，降低融資成本，一年內到期的有息負債占比14.2%，較年初下降6.3個百分點，境內新增融資的綜合成本3.73%，加權平均債務期限5.0年。

上半年，萬科實現營業收入2008.9億元，同比下降2.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤 98.7億元，同比下降19.4%。其中房地產開發業務結算收入1708.4億元，同比下降4.5%。經營服務業務繼續保持增長態勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中物業服務的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入（含非并表項目）增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。

2023年上半年綜合毛利率跌破20%，只有18.87%，同比下降1.59個百分點；而2019年上半年萬科依然能實現毛利率36.25%（2018年全年為37.48%），四年間毛利率出現了“腰斬”。

扣除稅金及附加前，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為19.3%，較 2022 年同期下降1.5個百分點（集團對經營性資產采用成本法核算，補回折舊攤銷后，毛利率為20.7%，下降1.3個百分點）。

微信編輯| 格蕾絲