房地產行業又出利好了！

據新華社報道，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定的標準》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”。

(資料圖片僅供參考)

該政策的實施，將使更多購房人可以享受到首套房貸款的首付比例和利率優惠，從而降低居民購房成本，更好的滿足剛性和改善性住房的需求。

政策的初衷是活躍房地產市場，但影響力度預計也是相對有限的。因為對于這幾年房地產行業的處境，相信大家都比較清楚，不僅各大城市樓市換手的流動性壓力較大，開發商更是苦不堪言，國家政策方面一直是雷聲大雨點小，債務壓力下更是有不少行業巨頭都出現了暴雷。

所以現在的情況也很明顯，樓市已經來到了一個重要的拐點。拐點之后，原有的模式必然會被推倒，房地產行業也將迎來新的時代，這一點毋庸置疑。但后續該行業究竟如何發展，我們可以根據國家現階段的政策導向來推演一下。

近年來，房地產行業一度低迷，國家不僅大力推行“保交樓”政策，還就爛尾樓問題制訂了一系列的法規和政策，以保護購房人的權益。在此影響之下，2023-2024年，將是交房比較火爆的一個重要窗口期。

而等這一輪交付高峰過去之后，未來房地產領域的新增供給必然會出現斷崖式的下跌。為什么這么說呢？一方面，近兩年我國土地財政收入在不斷下行；另一方面，房企的暴雷事件頻頻發生。在這樣的背景下，后面幾年的新增供給必然會十分有限。那么這是否意味著房地產行業很難再度崛起呢？

也并非如此！

在我看來，未來大概率會出現“量縮價漲”的新局勢。所以由此來看，近年來房地產行業的萎靡態勢，實際上也是在“優勝劣汰”，能抗住壓力堅持到最后的房企，未來在拿地、渠道管理等方面必然會具有一定的定價權和話語權，所以房地產領域的未來，只屬那些行業中真正的佼佼者。

那對于投資者而言，房地產領域到底還有沒有投資價值，現在是不是大家入場的好機會呢？相信這也是大家都非常關心的話題。

在我看來，對于剛需者，嚴格意義上來說，條件允許的話是可以上車的。當然，在七月份的直播課程中我也已經跟大家明確的講過了其中的原因。而作為投資者，想要進入中國的房地產市場，機會也是有的，但要尤其要注意兩點：一是對城市和位置的選擇；二是要在合適的時間出手。

先來說說對標的的選擇。

照如今的趨勢發展下去，未來中國房地產新周期中，最關鍵的特征是分化、分層。即核心城市、優質地段的房產，會繼續領跑，成為真正的投資品；而其他的房產，則逐步喪失流動性，成為純粹的消費品。

對于樓市來說，未來普漲是不太可能了，而分化才是長周期內的必然。到時候，各地房產的價格，都將體現著各地經濟和財稅的基本面，從而進入一個全新的發展周期。

所以，建議大家重點關注核心城市的優質房產，特別是新興產業聚集的地帶。

當然結合這幾年的情況，大家也能看出個大概。就像最近的兩三年，我們一方面面臨口罩問題對經濟的打擊，另一方面又遇到美國猛烈的加息周期，國際政治、經濟形勢都異常不穩，但我們核心城市的品質房價格依然堅挺。

顯然那些擁有優質房產的房東們更是看清了這一點，要么抬高價格掛上出售，要么干脆租賃出去收個房租。而且一般來說，他們大部分人的現金流都非常充裕，對于這類資產不會輕易出手。當然他們更不怕通脹問題，因為對他們而言，通脹起來，就意味著房價繼續上漲。所以這些人，大概率也將是下一輪周期紅利的受益者。

其次是入場的時間。

前面我們說了，其他人想要入場也是可以的，但最好的時機是等待再出幾波利好之后。因為目前我國的經濟情況不夠樂觀，國家在房地產領域正陸續出臺利好政策，雖然近期力度并不是很大，但趨勢還是比較明顯的，預計后續還會有利好出臺，例如政府給出購房補貼等等。

當然現在很多城市已經開始行動了，例如浙江嘉興。據財聯社發文，8月25日，嘉興市住建局發布通知，出臺了21條樓市政策，包括對多孩家庭住房實施補貼，開展團購住房活動等等。其中最大的一個亮點則是取消了兩個相當重要的行政限制性措施：“一方面，不再限制購房套數，另一方面，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉讓。”所以接下來，其他地方的房地產政策，也有望迎來一段寬松期。

而從現在的情況來看，大部分地區的政策力度是明顯不夠的，所以現階段還是建議大家繼續觀察、耐心等待，等到相關措施到位，市場回歸常態，到時候關鍵區域地產的機會就會重新到來，那時再入場也不遲。

當然對于房地產行業的未來，我還是堅持之前的觀點，對于當下的中國經濟來說，房地產可以說是未來經濟的勝負手，也是觀察政府經濟政策信號的重要觀察點。客觀來說，如果沒有房地產的復蘇，那嚴格意義上來說，未來經濟向好的難度是非常大的。

所以總體而言，現在地產周期遠未結束，下一個周期的發展模式已經逐步清晰，如果你也想成為下一輪紅利的享有者，現在就需要做好準備，等到時機成熟，再果斷入場。

最后，再強調一點，現在網絡上唱衰中國股市、樓市的大有人在，要知道，說句話很是容易的，也不用負什么責任，但對于一個理智的投資者而言，如何保持理智、抓住機遇，讓自己成為能夠吃到時代紅利那少數人，才是最重要的！